상속 받은 아파트는 공시 가격으로 계산할까?

 

부모님에게 아파트를 상속받게 되면

가장 먼저 궁금해지는 것 중 하나가 있습니다.

“이 집을 얼마짜리 재산으로 보는 걸까?”

 

부동산에는 여러 가격이 있기 때문입니다.

공시가격도 있고, KB 시세처럼 우리가 흔히 보는 시세도 있고,

같은 단지에서 최근 실제로 거래된 가격도 있습니다.

그래서 막연히 “상속세는 공시가격으로 계산하겠지”라고 생각하기 쉬운데,

상속세에서 부동산을 평가하는 기본 원칙은 조금 다릅니다.

 

상속세의 출발점은 ‘공시가격’보다 ‘시가’

상속세 및 증여세법상 상속재산은 원칙적으로 상속개시일,

즉 피상속인이 사망한 날 현재의 ‘시가’로 평가합니다.

현재 시행 중인 상속세 및 증여세법 시행령 제49조도

상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내에 확인되는

매매가액·감정가액·수용가격·경매·공매가격 등을 시가 판단의 중요한 기준으로 두고 있습니다.

 

쉽게 예를 들어보겠습니다.

부모님이 살던 아파트의 공시가격이 8억원인데

같은 단지의 비슷한 면적·층·조건의 아파트가

상속 시점과 가까운 기간에 12억5천만원에 거래됐다고 해보겠습니다.

 

이 경우 “공시가격이 8억원이니까 우리 집도 8억원으로 신고하면 되겠지”라고

단순하게 생각해서는 곤란할 수 있습니다.

실제 거래사례가 상속재산의 시가로 인정될 조건을 갖췄다면

그 거래가액이 평가에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

 

그렇다고 같은 아파트 단지에서 거래됐다는 이유만으로

모든 거래가격이 무조건 우리 집의 가격이 되는 것도 아닙니다.

면적, 위치, 용도, 기준시가 등 여러 조건을 따져 유사성이 인정되는지를 살펴야 합니다.

특히 동이나 층, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 시장가격 차이가 큰 아파트라면 더욱 조심해서 봐야 합니다.

 

그렇다면 공시가격은 언제 등장할까?

시가를 확인하기 어려운 경우에는 세법이 정한 보충적 평가방법을 사용하게 됩니다.

주택의 경우에는 관련 법령에 따른 공시가격 등이 평가 과정에서 중요해질 수 있습니다.

 

그래서 상속 부동산을 볼 때는

순서를 거꾸로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

“공시가격이 얼마지?”부터 시작하기보다는

“상속 시점에 이 집의 시가로 인정될 만한 거래가 있었나?”를 먼저 확인하는 것입니다.

 

아파트라면 상속개시일 전후 거래를 찾아보고,

같은 단지에서도 전용면적과 위치 등이 비슷한 물건을 따로 정리해두는 습관이 꽤 도움이 됩니다.

국세청 홈택스의 상속·증여재산 평가 관련 조회 기능이나

국토교통부 실거래가 공개 자료 등도 함께 확인할 수 있습니다.

 

아파트 한 채인데도 평가가 중요한 이유

 

예를 들어 상속재산이 아파트 12억원, 예금 1억원, 주식 1억원이라고 해보겠습니다.

단순 합계만 해도 14억원입니다.

여기에서 채무와 장례비용, 일괄공제나 배우자상속공제 등 적용 가능한 항목을 따져

실제 과세표준을 계산하게 됩니다.

 

그런데 아파트 평가액이 10억원인지 12억원인지 13억원인지에 따라 전체 상속재산 규모가 달라집니다.

결국 상속세 계산의 첫 단추가 ‘재산을 얼마로 평가하느냐’인 셈입니다.

 

더 현실적인 문제도 있습니다.

상속재산 대부분이 아파트라면 재산가치는 큰데

당장 세금을 낼 현금은 부족할 수 있습니다.

반대로 예금이나 주식이 함께 있다면

상속재산을 나누거나 세금 납부 재원을 준비하는 방식도 달라질 수 있습니다.

그래서 부동산만 보지 말고

예금·주식·보험·채무까지 한꺼번에 목록으로 만들어 보는 것이 좋습니다.

 

상속이 생겼다면 거래자료부터 지우지 말자

 

가족이 돌아가신 직후에는 장례와 각종 행정절차 때문에

세금까지 챙길 정신이 없는 경우가 많습니다.

그래도 부동산이 있다면

가능한 한 일찍 다음 자료를 한 폴더에 모아두는 것을 권하고 싶습니다.

 

상속개시일, 아파트 주소와 전용면적, 공시가격,

상속 전후 같은 단지의 실제 거래가격, 임대차보증금과 담보대출,

부모님의 다른 부동산·예금·주식 내역입니다.

 

이 정도만 정리해도

나중에 세무사와 상담할 때 훨씬 빠르게 상황을 파악할 수 있습니다.

 

그리고 신고기한도 기억해둘 필요가 있습니다.

일반적인 거주자 상속의 경우

상속세 과세표준 신고는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내가 원칙입니다.

 

예를 들어 3월 10일에 상속이 개시됐다면

단순히 9월 10일로 생각하기보다

‘3월 말일부터 6개월’이라는 기준으로 신고기한을 확인해야 합니다.

 

상속세는 마지막에 세율을 곱하는 계산보다

그 전에 “어떤 재산이 있었고,

그 재산의 가치를 얼마로 볼 것인가”를 제대로 확인하는 과정이 더 중요할 때가 많습니다.

 

그래서 부모님 집을 언젠가 상속받을 가능성이 있다면

지금 당장 세금을 계산할 필요까지는 없더라도,

최소한 집의 공시가격과 최근 실거래가가 얼마나 차이 나는지는 한 번쯤 살펴보는 것도 좋겠습니다.

상속 준비는 세금을 줄이는 기술이라기보다

가족의 재산을 정확히 파악해두는 일에서 시작하니까요.